Waarschijnlijk heeft u meer dan genoeg van berichten over corona (ik wel in ieder geval), maar dit virus heeft nu eenmaal een grote invloed op onze samenleving en economie. Dit geldt des te sterker voor ondernemers in de horeca en andere verblijfsrecreatie.

Na de volledige lockdown heeft een deel van hen kunnen profiteren van de mooie zomer en veel binnenlands toerisme, maar aan de vakanties en het mooie weer komt een einde. En binnen mogen deze ondernemers voorlopig minder gasten ontvangen dan het aantal waarop hun businessmodel ongetwijfeld is gebaseerd. Om nog maar te zwijgen van wat er kan gebeuren als er in het najaar daadwerkelijk een nieuwe golf aan coronagevallen zou ontstaan, met vergelijkbare gevolgen als in april 2020.

In die maand schreef ik voor de website van mijn kantoor een column, waarin ik constateerde dat het huidige wettelijke systeem wellicht (te) weinig mogelijkheden biedt om in geval van een van overheidswege wegens een pandemie opgelegde sluiting van een onderneming als huurder van een horecapand (of andere verblijfslocatie) iets ‘aan de huur te doen’, om op die manier wellicht de crisis uit te zitten en het hoofd boven water te houden.

Een sluiting van overheidswege wegens een pandemie geldt namelijk niet als gebrek aan het gehuurde of een tekortkoming van de verhuurder in de nakoming van diens verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Immers, met het gehuurde pand an sich heeft het niets te maken en ook de verhuurder kan ter zake doorgaans geen verwijt gemaakt worden.

Wat resteerde was de weg van de ‘onvoorziene omstandigheden’ als bedoeld in artikel 6:258 BW. Heel kort samengevat geeft dit artikel een rechter de bevoegdheid een overeenkomst tussen partijen te wijzigen, indien een wijziging in omstandigheden sinds het aangaan daarvan er toe leidt dat de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst tot al te onredelijke uitkomsten zou leiden. Lid 2 van artikel 6:258 BW beperkt die mogelijkheid, indien de wijziging in omstandigheden naar de aard van de overeenkomst of maatschappelijke opvattingen voor rekening behoort te komen van degene die zich daarop beroept.

Dit artikel leek voor huurders in coronatijd weinig soelaas te bieden, omdat (1) het een langdurige procedure betreft en (2) het onzeker was hoe rechters zouden gaan oordelen over de vraag voor wiens rekening dit risico kwam. Over het algemeen werd en wordt geoordeeld dat in zakelijke relaties een wijziging in omstandigheden voor rekening komt van degene die daar door getroffen wordt.

Maar met zo’n simpele constatering is het probleem natuurlijk niet opgelost. De huurder heeft dan immers nog steeds een gigantisch omzetverlies en als het geld om de huur te betalen niet binnenkomt, dan is het er niet. Vandaar dat ik destijds afsloot met de oproep aan verhuurders èn huurders om elkaar in deze bijzondere omstandigheden proactief en welwillend tegemoet te treden en gezamenlijk een oplossing te zoeken. Het is immers doorgaans óók in het belang van verhuurders dat de onderneming van hun huurders overeind blijft.

Maar niet iedereen komt er in goed overleg uit. Recent is er een aantal uitspraken gedaan waarbij rechters in kort geding de huur voorlopig hebben verlaagd op grond van de onvoorziene omstandigheden. Zo’n uitspraak in kort geding doen rechters alléén als ze een sterk vermoeden hebben dat de huurder ook in een langdurige bodemprocedure aan het langste eind zullen trekken.

Het bekendste geval betrof de huurder van een hotel in Amsterdam, die € 580.000,- per maand aan huur diende te betalen. De rechter oordeelde in kort geding – vooruitlopend op de bodemprocedure – dat sprake was van een onvoorziene omstandigheid die ongewijzigde in stand lating van de overeenkomst onredelijk zou maken en bepaalde dat de huurder over Q2 van 2020 50% korting mocht hanteren, over Q3 40% en over Q4 25%.

Deze uitspraak kan niet zomaar als de nieuwe hoofdregel beschouwd worden, daarvoor waren de omstandigheden van het geval te specifiek, maar het maakt wel duidelijk dat rechters niet blind zijn voor de maatschappelijke gevolgen van Corona en een redelijke middenweg zoeken. Er is dus weldegelijk een ingang voor huurders om huurverlaging af te dwingen.

Dit gezegd hebbende, het blijft natuurlijk altijd beter in goed overleg tussen verhuurder en huurder een oplossing te vinden. Zowel bij dat goede overleg als een procedure als overleg niets uithaalt kan Daniels Huisman Advocaten u terzijde staan.

Joris Staijen

Daniels Huisman Advocaten

- Advertentie -