Gerben van Dijk was betrokken bij het netwerk Vernieuwing Bouw en publiceert regelmatig over ontwikkelingen in de vastgoed- en bouwsector. Sinds 1 september is hij directeur van het Vastgoedjournaal Netwerk Platform. Verder is Van Dijk voorzitter van het Herbestemmingsteam (zie kader). ‘Dat treedt gevraagd en ongevraagd op als aanjager van herbestemming.’

Veertig jaar
Het ontstaan van de grote leegstand is een gedeelde verantwoordelijkheid. ‘Beleggers zagen vastgoed als een investering met zeker rendement. Geld was ruim voorhanden en werd grif gestoken in alsmaar meer stenen. Gebruikers hadden een sterke voorkeur voor nieuwbouw. Voordat het huurcontract afliep, wilde de ontwikkelaar graag alweer in gesprek over een volgend nieuw pand. En voor gemeenten waren de inkomsten uit gronduitgifte bijzonder welkom.’ Zo’n negen miljoen m2 kantoorruimte staat op dit moment leeg. ‘Met het huidige opnametempo is veertig jaar nodig om dit overschot weg te werken. Een aantal structurele ontwikkelingen verergert het leegstandsprobleem. Door de verregaande automatisering zijn er steeds minder kantoorbanen. Verder daalt de ruimtebehoefte door de sterke groei van flexibel werken.’ Die zorgt ook voor een verschuiving. ‘Kijk naar de opkomst van flexibele kantoorconcepten als HNK, Spaces en Tribes. Of naar Van der Valk waar de parkeerplaatsen vol staan. Hier wordt volop gewerkt en vergaderd.

schoorvoetend
Het heeft lang geduurd, maar behalve op absolute toplocaties als de Zuidas is de nieuwbouw vrijwel tot stilstand gekomen. Van Dijk: ‘Steeds meer bedrijven kiezen expliciet voor een bestaand pand. Niet verwonderlijk; je kunt het vanuit maatschappelijk oogpunt amper nog maken om een nieuw gebouw te betrekken terwijl zoveel kantoren leegstaan. Vroeger was de eerste paal reden voor een groot feest. Nu wordt – soms haast schoorvoetend – achteraf gemeld dat de bouw is gestart.’ Al geeft deze ontwikkeling hoop, het is bij lange niet voldoende om alle gebouwen te vullen. Om de leegstand substantieel terug te dringen, is grootschalige herbestemming onontkoombaar. ‘Uit recent onderzoek van Deloitte blijkt dat een derde van de leegstaande kantoren voor herontwikkeling in aanmerking komt. Dat lijkt misschien weinig, maar bedenk dat herbestemming een relatief nieuw vakgebied is. We leren nog volop en er komen steeds meer best practices bij.’

laaghangend fruit
Bij herontwikkeling spelen volgens Van Dijk twee partijen een cruciale rol. ‘Aller eerst de overheid; die moet zoveel mogelijk drempels wegnemen. Maar de ultieme sleutel ligt bij de eigenaar. Het kan zijn dat die ondanks langdurige leegstand tegen beter weten in blijft hopen op een nieuwe huurder. Als de financiële mogelijkheden ontbreken, houdt uiteraard alles op.’ Want herontwikkeling heeft vrijwel altijd financiële consequenties. ‘Er moet worden afgeboekt en geïnvesteerd om een nieuwe functie mogelijk te maken. Kan en wil een eigenaar dat, dan lenen veel gebouwen zich zeker voor ander gebruik. Denk aan studentenhuisvesting of onderwijs. Hogeschool Rotterdam betrok het voormalige hoofdkantoor van Eneco. Een prima locatie, midden in de stad. In Diemen zijn vijf kantoren getransformeerd tot appartementen voor studenten. Maar eigenaren moeten niet te lang wachten. Het laaghangend fruit raakt een keer op.’

Perverse prikkel
Eén van de oorzaken voor de leegstand is de onderlinge concurrentie tussen gemeenten bij het binnenhalen van bedrijven. ‘Nu de economie aantrekt, moeten we oppassen dat dit niet opnieuw gebeurt. Als een potentiële nieuwe vestiger zich aandient, zijn in elke gemeente leegstaande panden te vinden die aan diens eisen voldoen. Maar wat als het bedrijf toch de voorkeur geeft aan een stuk grond langs de snelweg voor een nieuw kantoor? Kom je daar als gemeente aan tegemoet dan blijft het ondanks alle mooie woorden dweilen met de kraan open.’ Een dilemma voor de gemeenteraad. ‘De ene wethouder wordt geprezen omdat de grondexploitatie eindelijk weer opbrengst genereert, zijn collega-bestuurder krijgt kritiek omdat de leegstand hoog blijft. Of andersom.’ Een regierol van provincies kan onderlinge concurrentie tussen gemeenten voorkomen. ‘De provincie Utrecht nam deze handschoen op en schrapte bijna alle kantoorplannen. Het leverde veel weerstand van gemeenten op. Maar zo’n sturing is onontkoombaar. Een gemeente is niet alleen marktmeester maar ook marktpartij. Ondanks alle goede intenties is deze combinatie niet wenselijk. De perverse prikkel moet eruit.’

Old boys
Sommige voorheen toonaangevende partijen – beleggers, financiers, ontwikkelaars – bestaan simpelweg niet meer. ‘Veel old boys zijn verdwenen,’ beaamt Van Dijk. ‘Hierdoor ontstaat ruimte voor een jonge generatie. Dat is ook nodig. Gezien de aard en omvang van de problematiek is behoefte aan nieuwe ideeën en initiatieven. Voor vrijwel elk leegstaand gebouw is een nieuwe bestemming mogelijk. Maar het vereist creativiteit en een vrije geest om die te vinden. Je moet buiten de gebaande paden denken en openstaan voor alternatieven die niet voor de hand liggen.’ Overigens: herbestemming kan ook sloop betekenen. ‘In sommige gebieden is gewoon te weinig programma om alles te vullen. Als grondstoffenbank kan een gebouw dan wellicht toch nog iets betekenen.’

tuinieren
Het overschot van gebouwen vergt veel van de sector en de mensen die er werken. ‘Zij zullen zich een andere rol eigen moeten maken. Die vergelijk ik vaak met tuinieren. Een tuin verandert mee met de seizoenen en de levensfase van bewoners. En moet dus continu worden aangepast aan de gewijzigde omstandigheden. Zo’n benadering vergt een mindset waarbij de gebruiker centraal staat.’ Taak van het onderwijs is, de benodigde specialisten op te leiden. ‘Al besteden steeds meer opleidingen aandacht aan herbestemming, de nadruk ligt in veel gevallen nog altijd op nieuwbouw. Van honderden studenten aan de TU Delft studeert maar een paar handen vol mensen af op herontwikkeling. Gezien de toekomstige opgave zou dit andersom moeten zijn.’

- Advertentie -