Heeft u aandelen in een vastgoed-B.V. en wenst u deze aandelen te schenken? Dan kan de verkrijger van deze aandelen een beroep doen op de gunstige BOR. De BOR geeft voor de erf- en schenkbelasting namelijk een vrijstelling van 100% over de waarde van een onderneming van € 1.102.209 (in 2020). Boven deze waarde is een vrijstelling van 83% van toepassing. Daar zijn wel voorwaarden aan verbonden. Er dient door de B.V. onder andere een materiële onderneming te worden gedreven. Of iets ondernemingsvermogen vormt, is in talloze procedures aan de orde geweest onder meer in de procedure voor het Hof Amsterdam.

Op 14 januari jl. heeft dit Hof beslist dat een vastgoed-B.V. een materiële onderneming exploiteerde. In deze zaak verhuurde de vastgoed-B.V. kantoorunits en een hotelgebouw. De B.V. voerde haar werkzaamheden uit in een van haar eigen kantoorunits. Van de totale waarde van het vastgoed had 83,9% betrekking op het hotelgebouw en het restant van 16,1% op het kantoorgebouw. Hiervan heeft de B.V. zelf 4,9% van het totaal in gebruik. Naast het vastgoed bezat de B.V. ook een aanzienlijk bedrag aan liquide middelen. De Belastingdienst stelde zich op haar gebruikelijke standpunt dat de vastgoedexploitatie bij deze B.V. een beleggingsactiviteit vormde.

Het Hof Amsterdam wees het standpunt van de belastinginspecteur af en oordeelde dat deze vastgoed-B.V. een materiële onderneming exploiteerde gelet op de aard en de omvang van de arbeid, die werd verricht met betrekking tot vastgoedexploitatie. De intensieve bemoeienis bij de vastgoedexploitatie speelde daarbij een belangrijke rol. Deze bemoeienis leidde hierdoor tot een hoger rendement dan bij normaal vermogensbeheer. Dit is van belang omdat in BOR procedures het daadwerkelijk behaalde rendement wordt vergeleken met het normrendement (in dit geval de IPD Nederlandse vastgoedindex). Het Hof concludeerde dat de BOR alleen kon worden toegepast voor het hotelgebouw en de kantoorunits waar de B.V. zelf haar werkzaamheden uitvoerde. Voor de overige units werd geoordeeld dat de aard en omvang van de arbeid niet voldoende was.

Ondanks dat de Belastingdienst als uitgangspunt hanteert dat vastgoedexploitatie per definitie een beleggingsactiviteit vormt, heeft het Hof Amsterdam dus anders geoordeeld. Deze uitspraak biedt weer kansen in de fiscaliteit. Zeker voor hen die aandelen van de vastgoed-B.V. fiscaal voordelig aan hun kinderen willen schenken!

Mocht u een vastgoedportefeuille hebben in een B.V.-structuur, dan kunnen wij samen met u een inschatting maken of de BOR in de toekomst mogelijk toepast kan worden.

SNP Adviseurs
www.snpadviseurs.nl

- Advertentie -