De markt van woningen en bedrijfspanden is volop in ontwikkeling. Vijf makelaars schetsen het actueel beeld van de situatie in de regio’s Stedendriehoek en Noord-Veluwe.

Hans het Lam is eigenaar van ‘De Passende Woning’ in Oldebroek. Hij constateert dat de woningmarkt in de steden oververhit is of dreigt te raken. “Dat geldt ook voor de situatie in Zwolle. Als gevolg daarvan trekken mensen naar de dorpen eromheen. Een derde van ons aanbod ligt in Wezep. De gunstige ligging telt daar mee. Wezep ligt tussen de A28 en de A50. Daar verkopen de huizen als een tierelier. Ook Elburg en Hattem zijn populair.”

“De vraag overstijgt het aanbod,” zegt Marcel Schippers (Makkinga De Haan Schippers in Lochem. “Bij ons neemt ook de vraag toe naar woningen in de omliggende dorpen. Dat komt omdat er op dit moment minder aanbod is in Lochem en Gorssel. Maar in de nabije toekomst wordt er veel gebouwd. De komende vijf jaren komen er bijna 180 woningen bij in Lochem, in diverse prijsklassen. Het is logisch dat een toename van het aanbod de prijzen iets zal remmen.”

Oververhitting dichtbij de snelweg
“Ook in Zutphen geldt dat er meer vraag is dan aanbod,” reageert Job de Bos (De Bos Makelaardij.) “Maar in Zutphen is de woningmarkt nog niet oververhit, zoals in Zwolle of bijvoorbeeld Arnhem. Voor elk stedelijk gebied dreigt inderdaad oververhitting. Dit geldt met name voor de plaatsen die dicht aan de snelweg liggen. Die zijn altijd al populairder; het effect is nu alleen duidelijker. Het prijsniveau ligt daar hoger en de transacties komen er sneller tot stand.

Toen in 2008 de prijzen daalden, was de regio Zutphen / IJsselstreek de laatste regio in Nederland waar de prijzen echt naar beneden gingen. Dat gebeurde pas eind 2009. Nu zie je het effect andersom. Waar de prijzen van woningen in de steden overal stijgen, blijft Zutphen daarin achter. Het is stabieler. Er is minder vraag, dus minder prijsopdrijving.”

Hans Bieze (Bieze Makelaars, Twello): “Het aanbod krimpt en dat drijft de prijzen op. Mensen beslissen eerder en sneller, waardoor ze ook wel weer een zeepbel aan het creëren zijn. De rente is laag. Dat is ook cruciaal. Ik beaam dat de situatie in Zutphen relatief stabiel is. Dat is anders in Apeldoorn en Deventer. In Apeldoorn is de woningmarkt nog meer overspannen dan in Deventer. Vraagprijzen worden overboden. Er zijn soms meer dan tien belangstellenden voor één woning.”

Voorzieningen
Marcel Schippers: “De steden hebben weliswaar een grotere aantrekkingskracht dan de kerkdorpen eromheen. De trend is wel dat de aanwezigheid van goede voorzieningen in een dorp geldt als een overtuigend verkoopargument. Het spreekt voor zich dat een dorp zonder school of winkels niet aantrekkelijk is.”

Hans Bieze: “Bijvoorbeeld in de Achterhoek is de krimp merkbaar. Daarom zou ik ervoor willen pleiten om juist in de kerkdorpen nieuwbouw te plegen. Dat versterkt de sociale structuur en blijven de basisscholen gehandhaafd. Bij de huidige situatie op de woningmarkt ligt een kans om de krimp te lijf te gaan.”

Kansen en bedreigingen
“Voor de kapitaalkrachtigen is er in Zutphen te weinig aanbod,” stelt Job de Bos: “Daar ligt een kans bij het bouwen van woningen voor deze doelgroep. In Zutphen was nieuwbouw bijna altijd sociale bouw. Natuurlijk zitten wij met de gemeente aan tafel om over de woningmarkt te praten. Maar onze inzichten moeten wel door de politiek gedragen worden. Voor het electoraat lijkt het interessanter om te vertellen dat het gemeentebestuur zich inspant voor starters en senioren.”

Hans het Lam: “Als de rente omhoog gaat, is dat een bedreiging. Momenteel is de rente extreem laag. Als die met enkele procenten stijgt is er nog geen probleem. Dat is wel het geval als de stijging hoger wordt. Dan zullen de effecten op de woningmarkt direct merkbaar zijn.”

Marcel Schippers: “Het is een gegeven dat er veel mensen zijn die willen verhuizen omdat ze niet van hun bestaande rente af kunnen komen. Het is aan ons als professionals om bij een veranderende markt realistisch te blijven bij het vaststellen van de vraagprijzen.”

Bedrijfsonroerendgoed
“De markt voor bedrijfspanden is duidelijk aan het verbeteren,” zegt Jan Wiggers (Thoma Post Bedrijfsmakelaars, Deventer.) “In de crisisjaren dachten ondernemers slechts mondjesmaat aan verhuizen. Dat veranderde vorig jaar. De verplaatsingen gaan voornamelijk van plekken die verder van de snelweg afliggen naar de assen. In Apeldoorn en Deventer zie je die bewegingen het sterkst.

De verklaring is logisch. Er zijn steeds meer transportbewegingen. Ga maar eens op een werkdag op de snelweg rijden. Tussen 10.00 tot 15.00 uur is er bijvoorbeeld een aanzienlijke stroom van vrachtwagens op de A1. Ondernemers oordelen dat elke tien minuten dat een vrachtwagen van de snelweg af moet om bij het bedrijfspand te komen tijdverspilling is. Daarom willen ze allemaal aan de as zitten.

De verplaatsingen in de logistiek, de groothandel en de productie vinden grotendeels plaats binnen dezelfde gemeente naar een betere plek.”

Kantoren
“Bij kantoren is er sprake van een overaanbod,” vervolgt hij. “Er is veel leegstand. In Deventer zelfs extreem veel. Zo’n 25 procent van de kantoren staat leeg. Landelijk is dat ongeveer 16 procent. De oplossing ligt bij transformatie. Dat is de trend in de kantorenmarkt en het gevolg van de nieuwe manier van werken. Voorheen had een kantoor met twintig mensen in dienst vierhonderd vierkante meter nodig, inclusief gangen en toiletten. Inmiddels is er het inzicht dat die in aantal afnemende medewerkers er nooit allemaal tegelijkertijd zijn. Ze werken thuis of op locatie. Het aantal kantoorfuncties is verminderd. Processen zijn geautomatiseerd.”

Hans Bieze: “Kantoren worden heel veel getransformeerd. Als het kan. Transformeren houdt meestal de verbouwing in van kantoren naar appartementen en studentenhuisvesting. Dat geldt ook voor maatschappelijk vastgoed: bijvoorbeeld van scholen en kerken naar een woningbestemming. Helaas is het probleem dat het vastgoed in handen is van grote beleggers, vaak gevestigd in het buitenland. Voor hen gaat het om slechts een klein onderdeel van hun portefeuille. Dan is transformatie lastig en blijft het pand leegstaan.”

Winkels
“Een soortgelijk probleem speelt bij winkelpanden,” zegt Jan Wiggers. “In populaire gebieden zijn vaak grote landelijke partijen de eigenaar. Die zijn niet zo snel geneigd om de huurprijs te laten zakken, terwijl daar wel de oplossing ligt voor het probleem van leegstand. Als er een pand leeg staat in een verder goed winkelgebied, is er iets aan de hand met het pand zelf of met de huurprijs. De afname van winkels aan de randen van een winkelgebied lijkt een gegeven. Erger is cariës, oftewel gaten van leegstand in goedlopende winkelstraten. Cariës is besmettelijk. De oplossing ligt bij een aanpassing van de huurprijzen.”

Hans Bieze: “Ik ben het met je eens dat de retail zorgen blijft baren. Van een aantal winkels waar wij voor bemiddelen, hebben wij op voorhand het initiatief genomen om de huurprijs te verlagen. Vooruitlopend op het risico dat de schoenenwinkel, de kledingwinkel en de kapper uit het straatbeeld verdwijnen. Als de ene winkel leeg is, gaat de andere ondernemer ook weg. Dat is funest voor de structuur van de sociale omgeving. Ik raad de beleggers aan om een lagere huur de voorkeur te geven boven leegstand. Het gaat om continuïteit.”

- Advertentie -